Donnerstag, 09. August 2018

Entscheidung in naher Zukunft

Wird „Pfenning“ an einen Immobilienfonds verkauft?

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Ist das "Pfenning"-Projekt bald Teil eines offenen Immobilienfonds?

 

Heddesheim/Rhein-Neckar, 24. Juli 2012. (red/pro) Im Markt gibt es das Ger├╝cht schon – jetzt gibt es die Best├Ątigung: Die Hamburger Union Investment Real Estate GmbH verhandelt mit dem Bauherrn des „Pfenning“-Logistiklagers „Multicube“ in Heddesheim ├╝ber einen Ankauf des noch in Bau befindlichen Objekts. Der Pressesprecher des Fonds best├Ątigte die Verhandlungen auf Anfrage von Heddesheimblog.de.

Von Hardy Prothmann

Der Presseprecher von Union Investment Real Estate Hamburg, Fabian Hellbusch, best├Ątigte heute auf Anfrage, dass die Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken mit dem Bauherrn der „Pfenning-Logistik-Immobilie“ in Heddesheim in Verhandlungen steht.

Verkaufsverhandlungen laufen

Ob und wann es zu einer ├ťbernahme komme, h├Ąnge noch von den Verhandlungen ab. Zu Kaufpreis und Datum einer m├Âglichen ├ťbernahme wollte sich der Pressesprecher mit Hinweis auf die laufenden Verhandlungen nicht ├Ąu├čern.

Die Union Investment Real Estate GmbH ist der zweitgr├Â├čte Fondsanbieter in Deutschland mit einem gesch├Ątzten Immobilienverm├Âgen von 20 Milliarden Euro. Das Unternehmen investiert weltweit in Immobilien und h├Ąlt zur Zeit rund 300 Objekte. Typischerweise erwirbt das Unternehmen die Immobilien immer vollst├Ąndig und mischt diese unterschiedlichen Fonds bei: „Wir sind ein langfristig orientierter Investor“, sagte Sprecher Fabian Hellbusch.

Pro Jahr investiere das 1965 gegr├╝ndete Unternehmen in den vergangenen Jahren rund 1,5-2 Milliarden Euro zus├Ątzlich. Logisitik ist aus Sicht der Fondgesellschaft eine „Beimischung“ zur Risikostreuung: „Logistik ist f├╝r uns ein Nischenprodukt mit rund f├╝nf bis sieben Prozent Anteil am Gesamtvolumen“, sagte Hellbusch.

Gerichtsverhandlung steht aus

Man manage die Immobilien alleine, manchmal auch ├╝ber Dienstleister. Typischerweise sei man an sehr gut bis gut vermieteten Immobilien interessiert und ├╝bernehmen mit dem Kauf auch die Mieter. In der Region ist die Union Investment beispielsweise Besitzer der Ludwigshafener Rhein-Galerie. Ob das Unternehmen den Ausgang einer Gerichtsverhandung abwarten will, wollte der Sprecher nicht best├Ątigen – dies kann man aber mit gro├čer Sicherheit vermuten. Ein Anwohner hat Klage gegen den Bebauungsplan eingereicht. Dies soll im August vor dem Verwaltungsgerichtshof in Mannheim verhandelt werden. Nach unseren Informationen k├Ânnte das Gesch├Ąft bei „positivem“ Ausgang aus Sicht des Investors dann zum 01. September 2012 erfolgen.

Das Projekt scheint enorm unter Druck zu sein – klar ist, dass es Interesse seitens Union Investment gibt. Sollte der Bebauungsplan erfolgreich angefochten werden, d├╝rfte ein Invest unwahrscheinlich werden oder zumindest bis zur Kl├Ąrung aller offenen Rechtsfragen offen bleiben. Nach unseren Informationen will aber der Gro├čkunde „Kraft Foods“ bereits ab September 2012 im Logistikzentrum einlagern. Auch hier besteht Druck, da die Baustelle noch l├Ąngst nicht fertig ist.

Zwischenfinanzierte Spekulationsimmobilie

Die Zwischenfinanzierung soll nach unseren Informationen die DZ Bank erfolgt sein – ebenfalls ein Unternehmen der Volks- und Raiffeisenbanken. „Pfenning“ hat demzufolge das Objekt ├╝ber Schulden finanziert und will es nun verkaufen. Damit best├Ątigt sich die Vermutung, dass es sich hier um einen gigantischen Immobiliendeal handelt. Die „Phoenix 2010 GbR“, bestehend aus Karl-Martin Pfenning und dem Immobilienmogul Johann Georg Adler III. (beide Viernheim), hatte das 200.000 Quadratmeter gro├če Gel├Ąnde, das zuvor Ackerland war und mit die besten B├Âden in Heddesheim hatte, f├╝r 47 Euro den Quadratmeter erworben. Der Verkaufspreis f├╝r „entwickelte“ Gewerbegebiete liegt zwischen 100 und 140 Euro je Quadratmeter. Bei einem Verkauf f├╝r 100 Euro den Quadratmeter bliebe also allein ein Gewinn von 10,6 Millionen Euro vor Steuern f├╝r die Grundst├╝ckserwerber.

Aus Sicht der Union Investment handelt es sich um ein normales Anlagegesch├Ąft. Politisch sind die Verhandlungen vor Ort eine „Bombe“. Der angebliche Investor und Inhaber von „Pfenning“, Karl-Martin Pfenning, hatte im Zuge der politischen Verhandlungen immer wieder betont, wie „verbunden“ er der Region sei und dass er mit dem Logistikzentrum langfristig in den Standort Heddesheim und in die Region investiere. Dabei stand ein Verkauf an fremde Investoren angeblich nie zur Debatte.

Politische Bombe

Auch B├╝rgermeister Michael Kessler sowie die knappe Mehrheit der Bef├╝rworter im Gemeinderat, die Fraktionen der CDU, SPD und FDP betonten immer die schon fast „famili├Ąre“ Verbundenheit und stellten die „herausragende“ Investitionsbereitschaft des angeblich 100 Millionen Euro teuren Objekts in den Vordergrund. Nachfragen, ob es sich hier um eine Immobilien-Spekulation handeln k├Ânnte, wurde immer wieder emp├Ârt zur├╝ckgewiesen. Kritiker wurden als „Schlechtmacher“ verunglimpft.

Im Februar 2009 wurde der Aufstellungsbeschluss in ├Âffentlicher Sitzung gefasst – damit blieb keine Chance, ein B├╝rgerbegehren in Gang zu setzen. Es waren Fakten geschaffen worden. Gegen die Ansiedlung machte die B├╝rgerinitiative „IG Nein zu Pfenning“ mobil. Im Sommer 2009 wurde ├╝ber das in der Region gut vernetzte Bensheimer Spin-Doctor-Unternehmen „Ifok“ ein „Dialogverfahren“ in Gang gesetzt, dass eindeutig die Stimmung f├╝r eine Ansiedlung beeinflussen sollte. Kostenpunkt: Mindestens 35.000 Euro. Weiter wurde ein deutschlandweit einmaliger „Verkehrslenkungsvertrag“ erfunden und unterzeichnet – eine Selbstverpflichtung, nach der „Pfenning“ keine Lkw ├╝ber 18 Tonnen durch den Ort fahren l├Ą├čt. Bei einer B├╝rgerbefragung im Herbst 2009 stimmten 50,35 Prozent der Einwohner, die an der Abstimmung teilgenommen haben, f├╝r die Ansiedlung, 49,65 Prozent dagegen. Real gab es 40 Stimmen mehr f├╝r „Pfenning“. Diese minimale „Mehrheit“ wurde im Gemeinderat durch B├╝rgermeister und Bef├╝rworter als „politischer Willen“ der Bev├Âlkerung gedeutet.

Leere Versprechungen

Nach und nach erweisen sich alle "Versprechungen" als leere Worth├╝lsen. Karl-Martin Pfenning steht vor dem Abchluss eines satten Immobiliengesch├Ąfts.

Grundlage dieser Abstimmung war die Aussage, dass die Unternehmensgruppe „Pfenning“ nach Fertigstellung des Logistikzentrums seinen Firmensitz von Viernheim nach Heddesheim verlagert und seine bestehenden Standorte in der Region in Heddesheim konzentriert. Ebenso war eine Schienenanbindung eines der Hauptargumente f├╝r die Ansiedlung, weshalb auch die Fraktion B├╝ndnis90/Die Gr├╝nen in nicht-├Âffentlicher Sitzung zun├Ąchst dem Projekt zustimmten, sich aber sp├Ąter gegen das Projekt wandten. Weiter sollten bis zu 1.000 Arbeitspl├Ątze geschaffen werden und erhebliche Gewerbesteuerzahlungen flie├čen.

Nachdem der Bebauungsplan g├╝ltig war, entfielen nach und nach die Versprechungen. „Pfenning“ warb damit, dass der Kunde Henkel ├╝ber die Schiene anliefern wollte. Sp├Ąter wurde bekannt, dass „Pfenning“ Henkel als Kunde verloren hat. Damit entf├Ąllt die Schiene auf unbekannte Zeit. Die angeblich bis zu 1.000 Arbeitspl├Ątze, die von „Pfenning“ hier geschaffen werden sollten, sind nach aktuellen Angaben auf 200 geschrumpft. Und ob erhebliche Gewerbesteuerzahlungen zu erwarten sind, bleibt zweifelhaft. Nach unseren Informationen hatte „Pfenning“ 2008 vermutlich nur rund 200.000 Euro Gewerbesteuer in Viernheim bezahlt, was angesichts des enormen Fl├Ąchenbedarfs f├╝r zukunftsorientierte Gewerbeansiedlungen nicht akzeptabel ist. Zum Vergleich: Die bisherigen Heddesheimer Gewerbeansiedlungen zahlen im Mittel rund 2,5 Millionen Euro Gewerbesteuer j├Ąhrlich. Das „Pfenning“-Gebiet nimmt ungef├Ąhr ein Drittel der Fl├Ąche des jetzt gr├Â├čeren Gewerbegebiets ein. Damit m├╝ssten rund 800.000 Euro zu erwarten sein.

Enorme Umsatzverluste

Die Viernheimer Unternehmensgruppe KMP Holding GmbH (KMP=Karl-Martin Pfenning) hatte laut eigenen Angaben 2008 insgesamt einen Umsatz von nahezu 210 Millionen Euro. Laut Bilanz waren es 2007 gerundet tats├Ąchlich nur 176 Millionen Euro, 2008 waren es 170 Millionen Euro, 2009 waren es 157 Millionen Euro, 2010 waren es 155 Millionen Euro. Eine erfreuliche Unternehmensentwicklung sieht anders aus. In der Branche ist der Ruf von „Pfenning“ als Arbeitgeber zudem nicht besonders gut. Die Gewerkschaft verdi nennt „Pfenning“ einen „Tariffl├╝chtling“. Vor rund zehn Jahren machte „Pfenning“ jede Menge negative Schlagzeilen, unter anderem, weil der Betriebsratschef zusammengeschlagen worden sein soll, wie der Mannheimer Morgen damals berichtete. Auch die K├╝ndigung von rund 150 Mitarbeitern, die dann zu Dumping-L├Âhnen ├╝ber eine andere Gesellschaft weiter f├╝r „Pfenning“ arbeiten sollten, musste r├╝ckg├Ąngig gemacht werden.

Politische Intransparenz

2009 sorgte sich B├╝rgermeister Kessler, ob "Pfenning" scheitern k├Ânnte. Aktuell muss man fragen, ob er gescheitert ist.

F├╝r das politische Heddesheim ist die Entwicklung des „Pfenning“-Areals bindend. Die Unterst├╝tzer haben sich sinnbildlich wie die „Drei-Affen“ verhalten: Nichts sehen, nichts h├Âren, nichts sagen. Fast willf├Ąhrig wurde alles unternommen, um die Ansiedlung m├Âglich zu machen. Kritische Fragen zum Investor und zur Abwicklung der Ansiedlung blieben aus. Kritische Fragen zur Personalpolitik bei „Pfenning“ – Fehlanzeige. Eine kritische Pr├╝fung, ob die beschauliche Gemeinde mit einem Projekt dieser Gr├Â├čenordnung umgehen kann, wurde erst gar nicht angedacht.

In naher Zukunft, 2014, stehen B├╝rgermeister- und Gemeinderatswahlen an. Bis dahin wird der „Pfenning“-Verkehr rollen und es wird sich zeigen, ob der Verkehrslenkungsvertrag sich ebenfalls als leere Versprechung entpuppt. Dann wird es sehr spannend sein, wie sich die Bef├╝rworter des gigantischen Projekts ihrer Verantwortung stellen.

Ein frischer, transparent auftretender Kandidat h├Ątte auch als „Ausw├Ąrtiger“ allerbeste Chancen, B├╝rgermeister Michael Kessler („Ich bin die Gemeinde“) abzul├Âsen. Sollte sich eine unabh├Ąngige Liste gr├╝nden, auch mit Mitgliedern der „IG Nein zu Pfenning“, d├╝rfte diese ebenfalls beste Chance haben, Sitze zu erhalten.

Bei der vergangenen Gemeinderatswahl 2009 verlor die CDU (8) zwei Sitze, die SPD (5) einen Sitz und die FDP (3) zun├Ąchst einen, den sie aber mittlerweile wieder „zur├╝ck“ hat. B├╝ndnis90/Die Gr├╝nen (6) gewannen drei Sitze und sind vor der SPD zweitst├Ąrkste Fraktion im Heddesheimer Gemeinderat.

Anm. d. Red.: Hardy Prothmann ist verantwortlicher Journalist f├╝r das Heddesheimblog.de. Er war von 2009 bis Anfang 2012 partei- und fraktionsfreier Gemeinderat ├╝ber die Liste der FDP, die er bei seiner ersten Gemeinderatskandidatur mit 20 Prozent Vorsprung auf den Fraktionsvorsitzenden Frank Hasselbring gewonnen hatte. Durch seinen Umzug nach Mannheim musste er das Ehrenamt aufgeben. Der Nachr├╝cker ist nun wieder Mitglied der FDP-Fraktion.

├ťber Hardy Prothmann

Hardy Prothmann (50) ist seit 1991 freier Journalist und Chefredakteur von Rheinneckarblog.de. Er ist Gr├╝ndungsmitglied von Netzwerk Recherche. Er schreibt am liebsten Portr├Ąts und Reportagen oder macht investigative St├╝cke.